2020赤峰物业管理条例实施细则最新全文(附收费标准)

更新:2019-07-29 13:43:38 应届教育网

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第一章 总则

第一条 为了规范本市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国家、自治区等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内从事物业管理及相关活动的,均适用本办法。

第三条 市人民政府建设行政主管部门(以下称市物业行政主管部门)负责全市物业管理活动的指导、监督和检查。

旗县区人民政府建设(房产)行政主管部门(以下称旗县区物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级发改、财政、国土、规划、民政、公安、环保、工商、质量技术监督、卫生、广播电视和电业、通信等部门按照各自职责,依法做好物业管理有关工作。

第四条 街道办事处、苏木乡镇人民政府应当建立物业管理工作制度,具体指导、监督所辖区域内的业主成立业主大会和选举业主委员会,监督业主大会和业主委员会依法履行职责。调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。参与新建住宅小区综合验收、物业管理招投标、物业服务企业考评、旧住宅小区改造等工作。

社区居民委员会应当协助街道办事处、苏木乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。对未实行物业管理的区域,组织业主进行自我管理和自我服务。

物业服务企业应当配合街道办事处、苏木乡镇人民政府开展物业管理的相关工作。拒不配合的,街道办事处、苏木乡镇人民政府应当提请旗县区物业行政主管部门依法处理。

第五条 各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理,引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业管理行业健康发展。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中的权利和义务按照国家、自治区物业管理有关法律、法规执行。

第七条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本办法和管理规约的,有关业主应当承担连带责任。

第八条 旗县区物业行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。

配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域,由当地人民政府通过旧住宅区改造等方式组织治理,创造条件,逐步实行物业管理。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

第十条 在一个物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的,可以筹备成立业主大会。

第十一条 同一个物业管理区域内的业主,应当在街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导、监督下,由业主代表、建设单位代表、社区居民委员会代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。

筹备组人数应为单数,其中业主代表人数不得低于筹备组人数的半数,由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。

筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

第十二条 筹备组应当自组成之日起三十日内在街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导、监督下,组织业主召开首次业主大会会议,并通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。

只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的,可以书面委托代理人参加。

第十四条 业主大会作出决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用住宅专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)百分之二十以上的业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第十六条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,街道办事处、苏木乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开。逾期仍不召开的,在街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导、监督下,由社区居民委员会将拟决定的事项以书面的形式在物业管理区域内公告,公告期内业主反对意见未超过半数的,视为全体业主同意。

第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法履行职责(经协商同意,也可选聘街道和社区工作人员为顾问)。

业主委员会的人数由业主大会根据实际情况,按照五人至十一人的单数确定。

业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人,副主任一人至二人。

业主委员会主任的工作,半数以上的委员不认可时,街道办事处、苏木乡镇人民政府应及时指导业主委员会对主任进行改选。

业主委员会委员不得在本物业管理区域内物业服务企业或相关企业中**。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向旗县区物业行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府备案。

第十八条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第十九条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

第二十条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员过半数同意。

业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第二十一条 业主委员会应当协助物业服务企业,督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用。

第二十二条 业主委员会每届任期不得超过五年,业主委员会任期届满两个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、苏木乡镇人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。

原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交社区居民委员会或新一届业主委员会,并做好交接手续。

第二十三条 业主委员会委员有下列情形之一的,其业主委员会委员资格自行终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)拖欠物业服务费的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(六)拒不履行委员职责的;

(七)利用委员资格谋取私利的;

(八)侵害他人合法权益的;

(九)年度累计缺席业主委员会会议二次(含二次)以上的,任职期内累计缺席业主委员会会议三次(含三次)以上的;

(十)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员不足业主委员会人员总数二分之一的,应按照程序重新选举产生业主委员会,新一届业主委员会产生之前,可以由社区居民委员会在街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导、监督下,代行业主委员会的职责。

第二十四条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导、监督下,将业主共同财产和档案等全部资料移交社区居民委员会代管。

第二十五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导、监督。

业主大会、业主委员会作出的决定,应当及时告知社区居民委员会,并听取社区居民委员会的建议。

第二十六条 新建住宅小区首次业主大会会议的工作经费由建设单位承担,具体标准由街道办事处、苏木乡镇人民政府和建设单位商定,并由街道办事处、苏木乡镇人民政府代管。首次业主大会会议后,业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,可以委托物业服务企业代收。工作经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况,应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督。

第二十七条 业主委员会凭街道办事处、苏木乡镇人民政府和旗县区物业行政主管部门的备案证明,依法刻制印章。

第二十八条 物业转让后,原业主应当在办理转让手续三十日内通知业主委员会和物业服务企业。

第二十九条 未成立业主大会、业主委员会或业主大会、业主委员会解散的,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由街道办事处、苏木乡镇人民政府指导、协助业主共同完成。

第三章 前期物业管理

第三十条 新建住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位必须通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,建设单位没有能力的,街道办事处、苏木乡镇人民政府可以进行协助。投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的,经物业行政主管部门同意,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十一条 招标人应当在指定的公共媒体上发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

第三十二条 招标人应当在发布招标公告十日前,提交以下材料报街道办事处、苏木乡镇人民政府和旗县区物业行政主管部门备案:

(一)招标公告;

(二)招标文件;

(三)项目开发建设的政府批件;

(四)法律、法规规定的其他材料。

第三十三条建设单位应当在办理建设工程施工许可证前完成物业管理招投标工作。

中标的物业服务企业应在前期物业服务合同签订后7日内派遣专业管理技术人员进入岗位,实施物业前期介入,并在前期物业管理期间履行以下职责:

(一)参与工程验收和分户验收,以单体楼房为单位建立工程资料,对发现的质量问题及未按图纸施工的,向建设单位或施工单位提出整改建议;

(二)掌握物业管理区域内共用设施设备、管线的布置,就设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,参与共用设施设备的安装、调试等工作;

(三)对物业管理用房、社区办公活动用房等配套公共服务设施建设情况,向物业行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府报告;

(四)督促建设单位、施工单位整改开发建设中的遗留问题;

(五)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供服务并引导业主遵守约定,维护公共秩序;

(六)配合街道办事处、苏木乡镇人民政府做好业主大会筹备、业主委员会成立工作;

(七)前期物业服务合同约定的其他事项。

第三十四条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将有关资料移交给业主委员会或社区居民委员会。

第三十五条 新建住宅小区实行物业质量保修金制度。建设单位应当在住宅小区综合验收前,按照建筑安装总造价的百分之二比例,向物业行政主管部门设立的专门账户交存物业质量保修金。物业质量保修金的交存、使用和管理,由物业行政主管部门会同财政部门制定具体的管理制度。

物业质量保修金保证的保修责任期限,自建设单位将住宅物业交付业主使用之日起计算。正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:

(一)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

(二)供热系统,为5个采暖期;

(三)供冷系统,为2个供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装,为2年;

(五)装修工程,为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第三十六条 建设单位应当按照规划要求,以不低于开发建设规模千分之三的标准,在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房包括客服接待、档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤用房和业主大会、业主委员会办公用房。住宅小区分期开发建设的,必须在首期建设范围内配置。

规划、建设行政主管部门在审查居住小区修建性详细规划、建筑工程设计施工图时,应要求建设单位和设计单位标明物业管理用房的面积、位置。

房产管理部门在房屋测绘、销售、验收、权属登记等环节,应按照规划、建设行政主管部门批准的居住小区修建性详细规划、建筑工程设计施工图,确定物业管理用房的实配面积、位置(具体到栋号、房号)。物业管理用房交付使用时,必须具备供水、供热、供电设施及其他基本使用条件,能直接投入使用。物业管理用房建设费用列入开发建设成本,由建设单位无偿提供给物业服务企业使用,以全体业主的名义进行权属登记,不颁发房屋产权证书。

物业管理用房的分配、使用和管理,由街道办事处、苏木乡镇人民政府负责监督。

第三十七条 新建住宅小区建设单位应按照规划要求,配套建设社区办公活动用房,作为社区居民活动议事、解决矛盾、办理居民事务的场所。小区居民1000户以下的配建面积不低于500平方米,小区居民1000户以上的每百户配建面积不低于50平方米。社区办公活动用房交付使用时,应具备供水、供热、供电等基本条件和相关服务设施,建设费用列入开发建设成本,由建设单位无偿提供给街道社区。规划、建设、房管等行政主管部门要各司其职、密切配合,加强对各环节的监管,对社区办公活动用房的面积、性能和质量进行把关。

新建住宅小区内配套建设的其他公共服务设施,建设单位应在商品房(预)销售方案、商品房买卖合同中,明确其设计用途、产权归属、经营内容和管理方式等。商品房(预)销售方案应在销售场所进行公示。

社区办公活动用房及其他公共服务设施的建设位置、建筑面积、主体结构、房屋外貌、设计用途、经营内容等,建设单位、产权人或使用人不得擅自改变;确需改变的,应经业主委员会、街道办事处、苏木乡镇人民政府书面同意,并到相关行政管理部门办理审批手续。

第三十八条 已实施物业管理的区域更换物业服务企业的,以及未实施物业管理的区域经过整治改造具备物业管理条件的,也应依法通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。

第四章 物业管理服务

第三十九条 物业管理事项一般包括下列内容:

(一)物业共用部位的维护和管理;

(二)物业共用设施设备的运行、维修和管理;

(三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理;

(四)协助相关管理部门做好安全、消防、交通等工作;

(五)物业装饰装修管理服务;

(六)物业档案资料的管理;

(七)其他管理事项。

第四十条 从事物业管理活动的企业应当依法向旗县区级以上工商行政管理部门办理注册登记手续,领取企业法人营业执照。

物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,按照自治区物业服务企业资质管理办法有关规定,办理物业服务企业资质证书。

物业服务企业应当在核定的资质等级范围内从事物业管理活动,未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

物业服务企业承接物业服务项目前,应当确定项目负责人和管理人员,项目负责人和管理人员只能在一个物业服务项目任职。项目负责人和管理人员基本情况,应到旗县区物业行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府备案。

物业行政主管部门应建立物业服务企业动态监管系统,对有不良行为的物业服务企业实行“黑名单”制度,并定期向社会公布各物业服务企业的信用信息及信用等级。

第四十一条 物业服务企业享有下列权利:

(一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理;

(二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用;

(三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

第四十二条 物业服务企业应当履行下列义务:

(一)履行物业服务合同,执行物业管理行业规范和技术标准,依法经营;

(二)根据有关法律、法规和物业服务合同,结合实际情况,起草物业管理制度;

(三)接受业主和业主委员会的监督;

(四)接受有关部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府的监督管理;

(五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况;

(六)妥善保管物业有关资料;

(七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第四十三条 通过招标或协议选聘物业服务企业的,当事人应签订规范的物业服务合同。在合同签署之前,应缴纳物业服务履约保证金,履约保证金的标准按物业项目服务费的50%计算。

物业服务合同包括下列内容:

(一)当事人和物业的基本情况;

(二)物业管理事项;

(三)物业服务等级和标准;

(四)物业服务费用及其收缴方式;

(五)双方的权利义务;

(六)专项维修资金的管理与使用方式;

(七)物业管理用房的使用与维护;

(八)合同期限、合同终止和解除的约定;

(九)违约责任以及解决纠纷的途径;

(十)履约保证金的标准、使用和管理;

(十一)双方约定的其他事项。

第四十四条 物业服务合同期限届满前,全体业主应召开业主大会决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。决定续聘原物业服务企业的,应当与原物业服务企业协商续签物业服务合同;决定解聘或原物业服务企业不再续签物业服务合同的,应当在合同期限届满前三个月,履行必要的通知义务,在物业管理区域内公告。

物业合同终止前,原物业服务企业不得停止服务;物业服务合同终止后,在新物业服务企业未进入前,原物业服务企业应延长服务,但最长不得超过三个月,延长服务期间可按照原合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。

第四十五条 物业合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务的,物业服务企业应在三十日内与全体业主或新物业服务企业完成交接,原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理交接。物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新物业服务企业可按照物业服务合同签订的内容提供服务。旗县区物业行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务标准相适应的原则,由业主和物业服务企业按照物业和价格行政主管部门规定的物业服务标准和收费指导价格,在物业服务合同中约定。

物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第四十七条 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费等为由,减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定,足额交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位缴纳。

第四十九条 物业管理区域内,供水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等经营单位应当向最终用户收取有关费用。

任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关单位和部门报告,协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

第五十一条 物业行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。受理投诉后,应当及时进行调查,并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门,并书面告知投诉人。

第五章 物业的使用与维护

第五十二条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或改变房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;

(二)改变按照规划建设的私有建筑、公共建筑和共用设施设备的性质和用途;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

(四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备;

(五)违章搭建;

(六)擅自设置摊点、集贸市场和店外经营;

(七)随意倾倒垃圾、杂物,侵占和毁坏绿地;

(八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

(九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

(十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品,排放有毒有害气体和废弃物,发出超过规定标准的噪音;

(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第五十三条 业主在装修、装饰前应与物业服务企业签订装修、装饰协议。装修、装饰产生的建筑垃圾由业主负责清运;业主也可委托物业服务企业清运,并承担相关费用。

第五十四条 物业管理区域内供电、燃气、供水、供热、排水、通信、有线电视等经营单位以及物业服务企业和业主,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

经营单位、物业服务企业及业主的责任划分如下:

(一)供电管线、设施设备:属业主共有变压器(含变压器高压引线)、单元或楼栋进户总开关上接点(楼栋外墙总接入点)到变压器部分由供电单位负责,单元或楼栋进户总开关上接点(楼栋外墙总接入点)以内属业主共有部分由物业服务企业负责,所发生的费用均从住宅专项维修资金中列支;属业主专有部分,可委托物业服务企业维修,所发生的费用由业主或责任方承担。

(二)燃气管线、设施设备:业主专有部分以外的由燃气经营单位负责,所发生的费用由燃气经营单位承担;属业主专有部分,由燃气经营单位维修,所发生的费用依照合同的约定处理。

(三)供水管线、设施设备:建筑物外墙以外部分由供水单位负责,所发生的费用由供水单位承担;建筑物外墙以内属业主共有部分由物业服务企业负责,所发生的费用从住宅专项维修资金中列支;属业主专有部分,可委托供水单位或物业服务企业维修,所发生的费用由业主或责任方承担。

(四)供热管线、设施设备:供热单位应当对热用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修的责任,物业服务企业负责做好组织和协调工作。热力站出口到采用分户控制供热的热用户入户阀门(包括阀门、热计量表等),热力站出口到尚未实施分户控制供热(单管循环管网供热)的热用户单元或楼栋入户阀门井(包括阀门),所发生的维修费用由供热单位负责,其他属业主共有部分所发生的费用,从住宅专项维修资金中列支;属业主专有部分,所发生的费用由业主或责任方承担。

(五)排水管线、设施设备:物业管理区域属业主共有的排水管线、设施,由物业服务企业负责,所发生的费用从住宅专项维修资金中列支;属业主专有部分,可委托物业服务企业维修,所发生的费用由业主或责任方承担。

(六)通信、有线电视等管线、设施设备:由经营单位与业主按照有关规定或合同的约定处理。

第五十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

住宅专项维修资金的标准、管理和使用,物业行政主管部门应会同财政部门,按照国家和自治区的有关规定制定管理制度。

第五十六条 发生下列紧急情况时,物业服务企业应会同供热、供水、供电等相关单位,采取应急防范措施,制定维修、更新和改造方案,同时向业主委员会、社区居民委员会和物业行政主管部门报告:

(一)电梯发生故障影响正常使用的;

(二)消防设施损坏,消防部门出具整改通知书的;

(三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏,影响房屋使用和安全的;

(四)供电、供热、供水、排水管线及设施设备损坏,影响正常使用的;

(五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

发生以上紧急情况,物业服务企业和各相关单位应先行组织抢修,不得以任何理由推诿、拖延。抢修内容属于使用住宅专项维修资金范围的,抢修工作完成后,物业服务企业和各相关单位应持有关材料,委托具有相应资质的中介机构审价,并向业主委员会或社区居民委员会提出列支住宅专项维修资金申请,业主委员会或社区居民委员会审核同意后,报旗县区物业行政主管部门备案,由住宅专项维修资金管理部门划拨专项维修资金。

发生以上紧急情况,没有物业服务企业的,由业主委员会或社区居民委员会组织相关单位制定维修、更新和改造方案,并进行抢修。抢修内容属于使用住宅专项维修资金范围的,按照前款程序在住宅专项维修资金中列支。

第五十七条 住宅专项维修资金余额不足或无专项维修资金的住宅小区,住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用,由业主委员会或社区居民委员会组织业主筹集,并按照下列规定分摊:

(一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(二)属单栋房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备,由该栋房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(三)属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

第五十八条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时,相邻业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新和改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

第六章 违章处理

第五十九条 建设单位、物业服务企业违反本办法的,由物业行政主管部门按照权限依据国家、自治区有关规定进行处理。

第六十条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规活动的,由有关部门依法处理。

第六十一条 业主委员会违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,物业所在地街道办事处、苏木乡镇人民政府应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,依法追究责任人的法律责任。

第六十二条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十三条 物业行政主管部门或其他部门、单位及其工作人员有违法、违规行为的,由有关部门对直接负责的主管人和责任人依法给予行政处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

第六十四条 本办法由赤峰市住房和城乡建设委员会负责解释。赤峰市住房和城乡建设委员会可根据本办法制定实施细则。

第六十五条 本办法自2012年12月1日起施行。原《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》(赤政发〔2000〕16号)同时废止。

解读:

《赤峰市物业管理办法》(以下称《办法》)已于2012年12月1日起施行。对已经施行的《办法》,群众倍加关注那些与自己切身利益密切相关的信息:正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限是如何规定的?物业管理区域内有哪些禁止行为?物业管理区域内供电、燃气、供水、供热、排水、通信、有线电视等经营单位以及物业服务企业和业主,应当如何依法承担管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任?住宅专项维修资金如何使用?

问:“什么可以导致丧失业主委员会资格?” 

答:“过去,在我市曾发生过拖欠多年物业费的业主以业主委员会委员的身份组织广大业主,以“合法”身份带头欲炒掉原物业服务企业的事件。对大部分业主来说,这可能成为部分欠费者逃脱欠费的一个理由。拥有业主委员会委员资格需要哪些条件?这方面的规定相对模糊是产生“恶意炒物业”现象的根源。《办法》施行后,这一现象将会得以遏制。《办法》规定了业主委员会委员资格自行终止的条件:因物业转让、灭失等原因不再是业主的;因疾病等原因丧失履行职责能力的;依法被限制人身自由的;拖欠物业服务费的;以书面形式向业主大会提出辞呈的;拒不履行委员职责的;利用委员资格谋取私利的;侵害他人合法权益的;年度累计缺席业主委员会会议二次(含二次)以上的,任职期内累计缺席业主委员会会议三次(含三次)以上的;法律、法规以及管理规约规定的其他情形。”

从中不难看出,缴纳物业服务费是业主应履行的义务之一。业主欠费后即不拥有委员资格,带头炒物业的现象将会减少。

问:“如何避免开发建设遗留问题与物业服务范畴?”

答:“以前,由于前期物业管理不规范,经常导致因水、电、暖、绿化等原因引发物业服务纠纷。由此导致的一个恶果是:业主委员会将开发建设单位的一系列遗留问题的“烂账儿”全算在物业服务企业头上,水、电、暖、绿化等方面在保修期内出现问题都找物业服务企业解决。广大业主的切身利益受损,物业公司成了业主的“出气筒”,物业公司有苦难言。

为避免此类现象发生,减少麻烦,《办法》规定,建设单位应当在办理建设工程施工许可证前完成物业管理招投标工作。中标的物业企业在前期物业管理期间履行以下职责:参与工程验收和分户验收,对发现的质量问题及未按图纸施工的,向建设单位或施工提出整改建议;掌握物业管理区域内共用设施设备、管线的布置,就设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,参与共用设施设备的安装、调试等工作;督促建设单位、施工单位整改开发建设中的遗留问题;根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供服务并引导业主遵守约定,维护公共秩序;配合街道办事处、苏木乡镇人民政府做好业主大会筹备、业主委员会成立工作;前期物业服务合同约定的其他事项。”

无疑,前期物业管理的相关规定,增强物业服务企业的“话语权”和“参与权”,如能落实到位,对广大业主和物业服务企业来讲,利莫大焉。

问:“什么是物业质量保修金制度?”

答:“《办法》中一个最大的亮点是:对新建住宅小区实行物业质量保修金制度。

从物业行政主管部门的角度来看,有了物业质量保修金制度这一“制约权在手”,对相差方的约束无疑有利于提高建筑工程质量。一旦出现质量问题,也不至于因为没有相关制约手段,产生屡次协调屡次没有结果甚至相关方“人去楼空”,导致众多业主利益受害的现象发生。

据《办法》规定,建设单位应当在住宅小区综合验收前,按照建筑安装总造价的百分之二比例,向物业行政主管部门设立的专门账户交存物业质量保修金。”

问:“什么情况下才能使用物业质量保修金?保修金保证的保修责任期限如何确定的?”

答:“物业质量保修金保证的保修责任期限,自建设单位将住宅物业交付业主使用之日起计算。正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热系统,为5个采暖期;供冷系统,为2个供冷期;电气管线、给水管道、设备安装,为2年;装修工程,为2年;其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”

问:“物业服务企业到底管什么?”

答:“《办法》中的物业管理事项共有七项,其中涉及“公”“共”字眼的事项占了三项。

《办法》规定物业管理事项一般包括下列内容:物业共用部位的维护和管理;物业共用设施设备的运行、维护和管理;物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理;协助相关管理部门做好安全、消防、交通等工作;物业装饰装修管理服务;物业档案资料的管理;其他管理事项。

除此而外,在物业服务企业应当履行的义务中,《办法》规定“报告义务”与业主利益密切相关:发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告。

为达到管理目的,物业行政主管部门将通过建立物业服务企业动态监管系统,对有不良行为的物业服务企业实行“黑名单”制度,并定期向社会公布各物业服务企业的信用信息及信用等级。”

问:“《办法》中的禁止行为都包括什么?”

答:“在现实生活中,物业管理区域内的禁止性行为对维护广大业主的利益有利无害。为维护广大业主和相关方面的利益,《办法》对物业管理区域内的禁止性行为加以明确,禁止性行为包括:损坏或改变房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;改变按照规划建设的私有建筑、公共建筑和共用设施设备的性质和用途;擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备;违章搭建;擅自设置摊点、集贸市场和店外经营;随意倾倒垃圾、杂物,侵占和毁坏绿地;擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品,排放有毒有害气体和废弃物,发出超过规定标准的噪音;利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”

问:“《办法》中水电暖气的责任界限是如何划分的?”

答:“在日常生活中,经常会因水、电、暖、气等相关责任区域的界限划分不清导致纠纷多发。《办法》中将经营单位、物业服务企业及业主的维护责任划分得比较清楚。

供电管线、设施设备:属业主共有变压器(含变压器高压引线)、单元或楼栋进户总开关上接点(楼栋外墙总接入点)到变压器部分由供电单位负责;单元或楼栋进户总开关上接点(楼栋外墙总接入点)以内属业主共有部分由物业服务企业负责,所发生的费用均从住宅专项维修资金中列支。属业主专有部门,可委托物业服务企业维修,所发生的费用由业主或责任方承担。

燃气管线、设施设备:业主专有部门以外的由燃气经营单位负责,所发生的费用由燃气经营单位承担;属业主专有部分,由燃气经营单位维修,所发生的费用依照合同的约定处理。

供水管线、设施设备:建筑物外墙以外部分由供水单位负责,所发生的费用由供水单位承担;建筑物外墙以内属业主共有部分由物业服务企业负责,所发生的费用从住宅专项维修资金中列支;属业主专有部分,可委托供水单位或物业服务企业维修,所发生的费用由业主或责任方承担。

供热管线、设施设备:供热单位应当对热用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修的责任,物业服务企业负责做好组织和协调工作。热力站出口到采用分户控制供热的热用户入户阀门(包括阀门、热计量表等),热力站出口到尚未实施分户控制供热(单管循环管网供热)的热用户单元或楼栋入户阀门井(包括阀门),所发生的维修费用由供热单位负责,其他属业主共有部分所发生的费用,从住宅专项维修资金中列支;属业主专有部分,所发生的费用由业主或责任方承担。

排水管线、设施设备:物业管理区域属业主共有的排水管线、设施,由物业服务企业负责,所发生的费用从住宅专项维修资金中列支;属业主专有部分,可委托物业服务企业维修,所发生的费用由业主或责任方承担。

通信、有线电视等管线、设施设备:由经营单位与业主按照有关规定或合同的约定处理。”

问:“如果没有住宅专项维修资金怎么办?”

答:“对没有住宅专项维修资金或住宅专项维修资金余额不足的,住宅小区相关部位的维修、更新和改造费用,《办法》规定,住宅专项维修资金余额不足或无专项维修资金的住宅小区,住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用,由业主委员会或社区居民委员会组织业主筹集,并按规定分摊:属全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属单栋房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备,由该栋房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。”

问:“邻居阻挠维修怎么办?”

答:“俗话说,远亲不如近邻,近邻不如对门。可现实生活中,住在同一幢楼房内的业主们却会遇到这样的烦恼事:整幢楼或某个单元楼的水、电、暖、气等公共部位需要维修,可一楼的邻居却以种种理由阻挠维修;顶楼防水层渗水,非顶楼住户以种种借口拒绝在使用专项维修资金申请书上签字……其实在这里,那些阻挠维修或拒绝签字的业主就没有换位思考:如果利益受害的对方是你家,你该如何?

今后遇到这种情况,《办法》相关规定会为利益受损业主“撑腰”:物业共用部位、共同设施设备维修、更新和改造时,相邻业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新和改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。”

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